“今年上半年，250平米以下的别墅成交占据了整体别墅市场的57%，其中200平米以下的别墅占据40%，很显然中小型别墅已经主导
东莞的别墅市场。”
东莞中原市场策略研究中心总监车德锐，在日前举行的一场新盘品鉴会上表示。从数据统计看，250平米以下的“经济适用型”别墅，2012年成交套数为753套，去年全年达到了1625套，而今年上半年就已经成交了1493套，成交量呈几何上升趋势。
东莞市场多为150 - 250平方米产品
在土地资源日益稀缺的年代，别墅依旧是开发商提升楼盘整体格调的必备产品。近些年来，比起动辄五六百平方米的独栋大别墅，中小型别墅市场渐渐升温，成为东莞市民购房的新宠。车德锐认为，“250平米以下的别墅都可以叫中小型别墅，目前东莞市场该类型别墅比较集中的面积区间在150-250平米左右。这些产品卖得特别快，基本上一个项目开盘推出100多套就会被一抢而空。”
从2012年开始，市场开始出现这种中小型别墅。而东莞别墅的成交套内面积日益减少，说明市场上也越发推崇这样的户型。车德锐举例称，“2013年以前东莞别墅成交套均面积在350平米以上，2014年进入300平米以内，2015年是294平米，到今年是256平米。”
经过几年的发展，中小型别墅已经发展成为东莞别墅市场的主流产品。这一点可以从历年的数据统计窥得，“250平米以下的别墅在2012年成交套数为753套，去年全年达到了1625套，而今年上半年就已经成交了1493套。”成交量出现几何级的倍增，东莞中小型别墅市场正进入快速发展阶段，势头非常迅猛。
独栋别墅将被逐步替代
中小型别墅为什么卖得这么火？车德锐分析主要有以下几个原因，首先，2003年禁墅令出台后，超低容积率的别墅用地明确停止供应，在东莞大多商住用地的容积率在1 .5- 3 .0左右，这样的容积率决定了物业组合不可能排布大独栋别墅，更多以小高层、高层洋房和双拼别墅或联排别墅、叠加别墅等进行组合，从此类别墅应运而生。这种产品将逐步替代独栋别墅，这是长期的发展趋势。
为什么东莞市场在2012年开始出现中小型别墅？这跟2010年开始二套以上置业首付提高有关，购买第二套的首付从四成到后来的六成，第三套的首付就更高了。随着购房者入市门槛的大幅提高，别墅也只能通过控制面积控制总价来对冲了，所以开发定位开始趋小化。
再者，过去的别墅以大别墅为主，购买用途多为资产保值投资，很多是作为度假或第二居所来用，造成空置率非常高。目前，顶级别墅的需求基本已经淡出市场，加上2008年金融危机之后，东莞产业转型升级过程中传统企业的经营举步维艰，越来越多的别墅需求层级重心下移，对大面积高总价的别墅需求大幅减弱，也是令到别墅面积趋小化的重要因素。
业内观点
深圳高层洋房价格
在东莞可买别墅
这两年莞深融城加快，大批深圳客外溢东莞置业投资。而深圳一套高层紧凑型洋房的平均价格在400万以上，这样的价格可以在东莞买到一套经济型的别墅，所以在临深片区的中小型别墅比较多。据统计，东莞临深片区里200平米以下的中小型别墅，从2013年15600元/平，到2016年的29800元/平，三年价格累积涨幅超过90%，平均每年涨幅超过30%。
车德锐认为，从投资角度而言，大别墅的市场流通变现是比较困难的，而中小型别墅由于总价较低，未来在二手市场流通中容易变现。同时，在改善型需求逐步主导的趋势下，未来中小型别墅的租赁需求是比较旺盛的，因而租金回报预计也会比较可观。至于中小型别墅本身的升值，则主要和土地升值有关。
