东莞重启限购及限贷政策，并对144平方米非普通住宅采取首付六成的措施，大大提高了购房门槛。记者 孙俊杰 摄
东莞自国庆限购政策出台后，楼市成交产生了立竿见影的效果，出现持续量跌价稳现象。新政前东莞一手住宅周签约量平均在1800套左右，新政后，回落至700—900套/周，整体回落幅度达六成。同时，10月份，东莞一手住宅网签均价高达16983元/平方米，同比大幅上涨77%，环比小幅上涨7%，创下连续4个月环比上涨纪录。业内观察人士认为，均价高企及环比上涨为假象，主要受9月限购前高价盘成交延后至10月网签影响，房价真实走势为稳中有跌。
新政后楼市供应大幅下滑
9月开发商入市步伐猛进，全市住宅新增供应大爆发。但是，10月初东莞出台史无前例的严厉新政，楼市高温骤降，开发商预期纷纷变向，观望情绪加剧，入市积极性低下。10月全市住宅新政供应5083套，面积58.8万平方米，环比降幅56.5%。同时，创2012年以来同期历史新低。
东莞中原地产的检测数据显示，从住宅类型来看，洋房、别墅及公寓全线飙绿，其中洋房新增4642套，面积51.5万平方米，环比下滑49.1%，同比下滑13.8%；别墅新增供应233套，新增面积5.2万平方米，环比下滑76.1%，同比下滑40.6%；公寓供应208套，供应面积2.1万平方米，环比下滑83.2%，同比大涨146.5%。
瑞城搜商务信息服务公司负责人李玲玲认为，在新政影响之下，原热火朝天的楼市营销市场顿时遇冷，主要特征表现为项目开盘量出现缩减，从“金九”17个降至6个。此外，项目去货率降低，深圳客比例下滑，开盘超八成为前期蓄客量充足的项目，但去货率明显降低，而新政之后进行蓄客或认筹项目，成交惨淡，不足三成。本次调控后，各大楼盘项目营销管控从严，营销活动大幅缩减，本次调控的最大不同是营销过程调控，对推广、预售、中介渠道、电商、低首付等多方面进行管控，新政之后营销活动可用极为冷淡来形容。
中原地产东莞市场策略中心总监车德锐认为，东莞出台史无前例楼市调控严政，实施备案价制度及加强商品房预售监管，重拳打击房企捂盘惜售及虚假宣传等违法违规行为，导致大部分房企对市场预期纷纷看淡，推货力度大幅放慢，住宅市场供应量骤降。此外，东莞重启限购及限贷政策，再结合大部分银行对144平方米非普通住宅采取首付六成措施，大大提高购房者门槛及成本，观望情绪浓厚。同时，房价高位滞涨，上涨预期不断被压缩，市场投资需求大幅下挫，深莞两市进入深度调控，深圳客退潮进一步加快。
10月份成交均价创新高
受新政降温迅速反应，在10月东莞洋房成交结构中，尽管90—110平方米产品成交持续占据主导，但占比下滑至38%，与9月相比，下滑近5个百分点，降幅明显。从各大片区成交情况来看，10月临深片区成交爆发，成交1397套，成交面积高达14万平方米，占比全市21%。另外，作为曾连续三个月成交夺冠的滨海片区，10月份成交量迅速走低，成交面积9.8万平方米，环比9月降幅高达63%，是全市降温最为明显的片区。区域内仅虎门碧桂园和南部湾万科城成交过百套，其余项目成交平淡，区域过半项目成交不足50套。
尽管10月东莞出台史上最严新政，整体住宅市场成交大幅降温，但整体住宅均价逆势再涨，高达16373元/平方米，再次刷新高。究其原因，车德锐认为，一是品牌开发商继续垄断市场，定价高企。二是今年截至到新政出台前，东莞楼市整体行情趋向火热，不少开发商取得不菲业绩，下调价格意愿尚不强烈。三是高价的临深片区成交发力，一定程度上抬升了整体均价。
不过，合富辉煌（中国）东莞发展研究中心总监李兴旺认为，新政后10月东莞房价出现虚高及上涨的假象，更多为结构性因素，主要受第一周影响。该研究中心数据显示，国庆新政后第一周东莞一手住宅网签2216套，占当月的50%，均价高达18452元/平方米，直接拉高10月整体均价。其中，为抢末班车，新政第一天当天（10月6日）网签达1412套，均价18331元/平方米。接下来，第二至四周成交量和价格双双下滑。
李兴旺认为，东莞出台史上最严新政后，尽管开发商推货力度明显放慢，市场人气骤降，楼市成交大降温，但是东莞整体住宅库存量28685套，库存面积近342万平方米，环比9月有所微降。另外，按照过去12个月消化速度，目前东莞住宅存量消化周期维持在3.6个月，反映东莞住宅市场整体仍是处于供不应求状态。
对比9月份来看，10月的开工步伐有所放缓，虽然10月份东莞楼市调控政策并未直接涉及到开工市场，但政策信贷的收紧依然影响房企对后市市场的信心，在现金为王道的政策调整期中，房企可能会降低投资和新开工意愿，预计后市开工节奏将有所放慢。李玲玲认为，虽然10月整体仍呈上涨趋势，但观察每周的趋势，新政后已连续三周下滑，价格回调迹象明显；再从新开项目来看，房企定价趋向理性、入市价格低于市场预期，未来价格将持续回调，房价直线上涨的趋势被扭转。
