东莞楼市新政出台之后，上周新楼盘顾客到访量出现明显下滑。图为长安一楼盘，市民在看沙盘。 记者 孙俊杰 摄
4月10日东莞出台楼市“限购+限外+限售+限学历”等一系列“组合拳”调控政策，继“限价令”之后再次加码楼市调控。记者了解到，在东莞楼市新政出台的首周，对于交易量和价格的影响还没充分显现，但多个楼市研究机构数据显示，上周新楼盘顾客来访量出现了明显下降。
1 限购新政出台首周仍处于消化期
据地产研究机构数据显示，本周东莞住宅成交1579套，环比下降6.46%。一手住宅新增供应774套，环比上升。据介绍，在新政的调控下，签约以消化历史成交为主，故签约数据明显高于新增供应。
其中，麻涌、大朗和黄江为上周东莞3个签约过百套的镇街，3镇占全市约三成份额。受供应不足影响，市区成交低迷，仅莞城区上榜前十。3月底召开的全市园区统筹片区联动协调发展工作推进会，将高埗、石碣纳入城区片区，这一利好一定程度助力该片区近期成交，高埗、石碣镇均入列上周区域成交前十。
多家地产研究机构均表示，当前为加码政策出台首周，处于深度消化期，由于签约的滞后性，上周网签仍以消化早前入市的成交产品为主，调控升级后市场交易量还没体现。但楼盘人气、上访量均出现大幅减少。
“据不完全统计，上周约5个项目因预售证到期而推出新品入市，其中对深圳客依赖较大的项目去化并不理想，全市大部分项目处于蓄客休整状态及准备政策应对措施阶段。部分原计划于4月入市的项目出现计划延后的情况。”合富辉煌东莞发展研究中心方面表示。
未来一段时间内，万科珠江东岸、万科金域缇香、南部湾万科城、金地·城南艺境、新世纪上河居等项目即将加推洋房，金地湖山大境加推别墅，业内人士认为，调控升级后开盘项目市场反应如何将见分晓。
从成交价格来看，上周东莞住宅成交均价16497元/平方米，环比上升4.96%，较为稳定。东莞中原研究部告诉记者，随着调控升级，深圳客大幅退潮，房价下行压力较大，据悉，部分项目已调低个别楼栋的备案价，以价换量，加快走货速度。
值得注意的是，不受限购的非住宅物业在限购首周出现了明显的上升趋势。上周东莞市非住宅成交面积2.95万平方米，环比上升12.78%，同比上升70.08%；成交套数499套，环比上涨71.48%。
2 一季度临深片区库存量领跑全市
本周，东莞市统计局公布了今年第一季度的楼市数据，从数据可见自去年限购以来，临深片区的深圳客已经出现退潮的迹象。有不少业内人士认为，随着4月最新的限购政策的出台，外市户籍的购房者需提供社保证明，这将使得深圳客的脚步大大放慢。
根据东莞市统计局公布的2017年一季度东莞市新建商品住宅库存情况，截至3月末，全市新建商品住宅库存套数28742套，库存面积378.34万平方米。按照去年10月份限购以来连续6个月的月平均成交量计算，消化库存仅需要3.9个月，而按照今年第一季度消化速度计算，消化库存则需要4.8个月。
在镇街库存方面，库存套数前五名镇街为黄江、虎门、塘厦、凤岗、清溪，库存面积排名前五名镇街为虎门、黄江、塘厦、凤岗、清溪。根据统计数据显示，虎门镇库存的住宅建筑面积为31.1万平方米，库存住宅套数为2331套；黄江库存住宅建筑面积25.65万平方米，住宅套数为2405套；塘厦库存住宅建筑面积24.13万平方米，住宅套数为1933套；凤岗库存住宅建筑面积为22.67万平方米，住宅套数为1877套；清溪库存住宅建筑面积为21.68万平方米，住宅套数为1783套。
除虎门外，其他四镇街均属于临深片区。可见在东莞限购政策出台后，深圳客撤离东莞市场，以深圳客为购房主力的临深片区受影响较大，成交量下滑，库存量大幅增加。
另外，业内人士表示，随着东莞限购政策升级加码，新建商品住宅成交量下滑，下半年供应量大增，预计东莞住宅市场库存量继续加大，消化库存时间加长，市场趋向供过于求，房价持续回归稳定。
3 网签时间成为“限售”标准
继上周东莞出台了限购令后，东莞市住建局、房产管理局在18日上午发布《关于进一步明确新建商品住房和二手住房交易转让有关问题的通知》（以下简称《通知》），细则对于此前限购令中争议较大的二手房转让和赠与执行时间点进行了明确规定。
此前，在南城工作的陈先生看中了石碣某楼盘的小别墅，由于手上资金还算充裕，他把一套正在还贷的大户型挂到中介出售，同时给了别墅的首付。本月楼市新政出台后，他非常担心，因为大户型还没卖出去，而且不动产权证还没办下来。如果大户型受政策限制卖不出去的话，他就要同时供两套楼，这使得陈先生“压力山大”。
本周出台的《通知》对限购升级政策进行了补充。在2017年4月11日零时前已完成网签的新建商品住房和二手住房，无论是在上述时间点之前或之后办出不动产权证，均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制。
但是，在2017年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房，须在取得不动产权证满2年后方可进行网上签约交易。
“看到新政的细则后，我放心了，因为我正在卖的大户型已经网签，符合细则的规定。”陈先生说。
另外，关于“通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合本市的现行限购政策”条款，也进行了明确规定。
在2017年4月11日零时前，通过赠与方式转让（须取得房地产权证或不动产权证）住房的，不受此条款限制；在2017年4月11日零时后，通过赠与方式转让住房，赠与方从而获得购买住房资格的，须满2年后方可再次购买新建商品住房。接受赠与的住房，须取得不动产权证满2年后方可进行网上签约交易。
业内人士认为，细则的执行时间点认定更为合理，解决了之前许多买卖双方担心的不能过户问题。合富辉煌东莞发展研究中心总监李兴旺也认为，“限售”细则出炉，回答了之前时间界定模糊的问题。
自4月10日晚上限购令升级政策出台，许多中介及购房者都坐立不安，害怕交了定金但不动产权证不满2年的房子不能正常交易。直到细则出炉，大家才放了心。
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东莞近期再推商住用地
记者在东莞市公共资源交易网了解到，《东莞市建设用地使用权公开出让预告 东莞土地交易（预告）〔2007〕2号》发布，从中可以得知，近期东莞将公开出让13宗土地，两宗为二类居住用地。
其中一宗商住地位于寮步镇富竹山村富荣路与祥福路交会处，面积为54119.43平方米，用途为城镇住宅用地、商服用地，容积率为1.0至2.0，建筑密度不大于25%。另外一宗则位于麻涌镇大步村，土地面积为64572.67平方米，用途为城镇住宅用地、商服用地，容积率为1.0至2.0，建筑密度不大于28%。
随着两宗商住地供应入市，将打破东莞连续几个月商住地“零供应”的局面，而两宗地块都处于比较热门的区域，相信将引起不少开发商关注。
此外，记者从东莞市国土资源局方面了解到，《2017年至2019年住宅用地供应计划》已经正式发布，今年至2019年计划住宅用地供应分别是345.7355公顷、339.8445公顷、331.8523公顷，总计划供应量达1017.4323公顷。
根据东莞中原地产市场研究部统计数据显示，2012年-2016年，东莞商住地成交占地规模均在100万平方米以上。其中成交面积最高的是2013年，商住地成交面积为291万平方米；2014年商住地成交面积为101万平方米，2015年为176万平方米，2016年成交102万平方米。
通过对比可知，东莞未来三年的计划供应住宅用地是前两年商住地成交面积的3倍左右，土地供应量增加，意味着商品房供应量会随之而增加。
