东莞楼市受调控政策影响，国庆后住宅成交量价齐跌，楼盘销售中心人气比较淡。记者 孙俊杰 摄
受东莞楼市调控政策影响，国庆后东莞住宅成交量价齐跌。上周住宅成交1438套，环比下跌43.70%，同比2015年下跌44.99%，成交价格14957元每平方米，环比下跌17.23%。“限价+限购+限贷”组拳出击，让许多客户失去购房资格，投资投机需求打击比较大。或因购房门槛提高和限贷，许多刚需及改善自住客因首付提高被迫放缓入市步伐，豪宅产品购买需求大幅萎缩，整体市场需求呈现大幅下滑趋势。市场预期正在转变，客户观望情绪逐步加浓。
A 深圳客渐退 临深区域领降
“东莞限购限贷政策对我们项目开盘定价影响较大。从前期认筹的情况分析，大概有三成的准客户失去购房资格。”东莞楼市新政出台之后，临深片区的黄江镇一待售项目的营销负责人比较焦虑，因为工程工期的问题，项目没有赶在国庆前推出，新政出台后，虽然前期项目蓄客较理想，但是公司还是决定将开盘的时间再次推后。“信心不足啊，我们这种项目主打目标客户是深圳客，现在东莞限购的政策及深圳限贷的政策使深圳投资客不敢轻易出手。如果项目一期开盘没有打响，后面卖就更难了。”该营销负责人如是说。
上周末，记者在寮步香市路一条500米的路上有三个项目在售，分别是松湖云樾、万润广场和海伦国际。但是现场人气非常淡，一下午稀稀拉拉的几波客人前来咨询，与国庆时整条街上来来往往的看房大巴形成鲜明对比。
从成交区域看，上周成交量排名前三的分别是石龙、常平、寮步，二、三线镇区成交占比逐渐增加，区域间的成交量差距在缩减。考虑到二、三线镇区均价仅为10000—15000元每平方米，相对泛临深片区较低，它们成交占比的增加将在一定程度上拉低东莞的成交均价。另外，临深、松湖、滨海等热点片区新房均价跌幅均超过50%。东莞中原市场策略研究部总监车德锐分析说，深圳客回归理性、观望情绪浓厚，对泛临深片区的成交量有较大影响。随着深圳客的退潮，本地客比例将会上升，但本地客的价格承受能力不足，未来临深片区房价下行压力较大，加上深圳房价下调压力的夹逼，预计临深片区率先理性回归，逐步带动其他镇房价回调。
B 开发商推货热情不高 住宅供应萎缩
上周以来有南峰华桂园、富盈公馆等7个项目新增住宅1447套，环比9月末大幅下降。实际认购市场方面，据不完全统计，上周末仅龙城雅郡开盘，万科棠樾加推。新政出台不久，开发商们对新政后东莞市场的走势持观望态度，推货热情并不高，主要以消化政策再重新调整推货节奏和策略为主。另外，新政下新房预售证办理可能更严格，房价备案制度费时费力会影响开发商营销节点，将对项目的推货节奏产生影响，预计短期楼市供应将会萎缩。
记者在望牛墩、洪梅、松山湖等镇街楼盘项目走访时了解到，楼市新政出台之后，结合新的广告法颁布，东莞市工商部门和城市综合执法部门也加大了到各楼盘销售现场和营销中心的巡查检查力度。因为项目还没有拿到预售证，甚至有开发商将前期抢工期快速建好的营销中心又再次暂时关闭。“楼市新政出台后，公司给我们的要求就是，一切以不违规和违法为宗旨，因为项目还没拿到预售证，所以原本计划的楼盘各种暖场聚人气活动现在全部暂停，广告推广这块也暂时缓了下来，营销线的工作人员士气现在都比较低落。”一品牌开发商东莞营销负责人表示，在应对当前市场环境时，该公司的策略就是观望。“我们现在是想等一些在东莞盘比较多的大品牌开发商推出一两个盘出来提升一下市场的人气和信心。东莞的区域市场我们还是坚定看好的。”该负责人表示。
C 营销现场人气淡 观望情绪渐浓
随着东莞最严新政出台，楼市观望情绪蔓延，人气惨淡，楼盘来访量连续两周环比大幅下跌，回落至2014年第三季度水平，东莞楼市“降温”明显。一方面，之前在莞大肆购房的深圳客大潮回归理性，观望情绪浓，加上深圳部分项目理性定价，莞深房价差距收窄，促使部分深圳客回流深圳本地市场。另一方面，目前还处于政策消化期，买卖双方博弈使市场观望情绪不断加重。
上周六，在寮步松湖云樾项目现场，两个小时内只有三拨客人来到项目营销中心，了解项目公寓的出售情况。客户来了之后，咨询的第一个问题是项目有否降价。而在国庆10月4日记者来到该项目现场时，当时项目营销中心基本挤满了看房的客人及卖楼的营销人员。“没办法，我们只能比喻是提前放过年假了。”对于当前人气的低迷，一位销售人员用提前放过年假来形容。同时，因为受144平方米大户型首付比例提升的影响，东莞主城区汇龙湾和恒大华府等改善型住宅产品，受新政影响都比较大。原本首付只需要三成的购房款，现在这些大户型产品都必须首付六成，首付增加好几十万元。恒大华府一名销售人员表示，该项目现在只有花更多的努力来拓展高端客户。而汇龙湾项目新政出台之前，该项目曾经将单价卖到25000元每平方米，而最新的消息是，该项目的最新定价与前期最高价相比，已经有2000元每平方米的降幅。“没办法，客人过来咨询，首付比例如此之高，大多数人调头就走。”该项目现场一销售员表示。
