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去年深圳客在莞买房5万套 |
| 时间：2017-08-31 08:14阅读：
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去年东莞楼市成交火热。
去年深圳客最多的时候占了总客源的九成。
随着东莞城市建设的发展，东莞楼市潜力被深挖，楼市蛋糕也越来越大，2008年至2016年，商品房成交金额增长了近5倍。特别是去年，深圳客助推东莞楼市成交十分火热，有研究机构表示，去年有近5.2万套房被深圳客买走，其中最高峰的一个月，有9成购房者为非东莞户籍。
不过，自东莞出台限购政策后，楼市回归理性，不仅房价出现调整回落，深圳客比例也下降至三成多。
楼市蛋糕越做越大 成交金额9年增5倍
去年，东莞商品房成交面积过千万平方米，成交金额过千亿元，从2008年至2016年共9年时间内，东莞商品房成交金额增长近5倍，楼市蛋糕越做越大。
日前，2016年度东莞市房产管理工作总结大会召开，会议透露，2016年，东莞全市商品房成交面积1061.88万平方米，同比下降1.40%；成交金额1459.43亿元，同比增长35.62%；成交均价13743.8元/平方米，同比增长37.55%；二手房成交面积738.88万平方米，同比增长46.10%。
根据东莞中原提供的2008年东莞商品房成交金额245亿元计算， 2016年东莞商品房成交金额比2008年上涨了495.5%，比2015年上涨了35.62%。2008年到2016年9年时间内，东莞商品房成交金额增长了近5倍。
东莞楼市蛋糕越做越大，在东莞开发项目的房企也越来越多。据统计，2016年东莞房地产企业个数为287个，保持较快增长势头。东莞房地产市场陆续吸引更多企业进入,群雄割据,多方角逐的局面确立,市场竞争日益激烈。
去年在莞购房的非莞籍人员最多时达九成
东莞楼市火热，深圳客的作用不容忽视。
在刚刚结束的东莞“两会”上，市政协委员谢晓明告诉记者，去年东莞被列为全国房价限购20个热点督办城市之一，原因有二：其一，东莞的房价增速过快。以住宅均价增速来看，去年12月，达到15400多元/平方米，而去年初为1万元/平方米左右，增幅超过50%；其二，非莞籍人员购房比例过高。去年最高峰的一个月，非莞籍人员在东莞购房比例达到92%，这意味着，有92%的购房者均不是东莞本地人。
东莞中原研究部统计数据也显示，2016年，东莞商品房全年成交110365套，平均每周约成交2000套。在该研究机构对东莞购房客户的不完全统计当中，去年深圳客占比约47.1%，即约有51982套房被深圳客买走，深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。
深圳客大幅流入推高区域房价
2016年，东莞住宅成交同比2015年上涨近四成,主要原因是深圳客大幅流入所致，2016年东莞七大片区房价全线出现上涨。东莞中原统计的数据显示，去年东莞住宅成交均价上涨幅度最大的是临深片区达77%；其中大岭山同比上涨幅度最高，达到100.18%。在均价1.5万元/平方米以上的10个区域当中，塘厦、松山湖、凤岗、黄江、大岭山、清溪、虎门七大镇街的购房群体以深圳客为主。
东莞中原认为，从2016年各个镇街的住宅供需及洋房价格增幅的数据来看,各个镇街的房价增幅高低与供求关系基本无关,而是与深圳的关系、深圳客成交的比例有关。
瑞峰优慧垛也介绍，新政前，临深片区是深圳客的主战场，成交客户当中约8成是深圳客，房价上涨也是七大片区当中最高。松湖片区同样受到深圳客青睐，松湖片区价格同比2015年上涨59%，其中大岭山涨幅达100%以上，同样是被深圳客所推动。
房价高企莞深刚需释放受挫
2016年东莞楼市刚需、改善及投资产品齐头并进，成交量均保持在较高位水平运行。但值得注意的是，受低首付、低利率以及“二孩”放开等宽松政策刺激，改善需求逐步抬头，尤其东莞本土改善型购房需求加快入市。
据东莞中原统计数据显示，2016年改善产品成交15835套，同比去年增长5.26%，其占全市的比重也从15.88%提高至17.43%。而随着东莞房价不断高升，本土购买力严重脱钩，深圳刚需购买力也渐遇瓶颈，刚需释放受抑制，成交明显放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年刚需产品共成交52702套，同比2015年大幅下降14.90%，其占全市比重也随之骤降了7%。
在新政出台后，深圳客退潮，投资需求也出现明显下滑。近期价格洼地区域多个楼盘开盘入市，吸引了本地自住购房者进入市场，投资需求受到抑制，刚性需求上升。
东莞中原不完全统计，2016年3月，东莞购房者当中，投资比例达68%，新政后，在东莞购房者当中，27%为自住需求，17%为自住兼投资需求，纯投资需求的约56%。
变化：
深圳客占比回落至34%
2016年，深圳房价高企，东莞临深房价不断高升，受到三级市场转介的推动作用，许多深圳客纷纷向东莞的其他价格洼地区域深入，除了大岭山、常平、沙田、道滘等二线区域吸引了大量深圳客外，石龙、桥头、企石、东坑、望牛墩、横沥等镇区也吸引了不少深圳客前往，2016年深圳客渗透东莞全城，身影无处不在。
不过，随着东莞出台楼市限购政策，深圳客的比例由高峰时期的近七成下降至三成多，投资需求比例也进一步下降，自住购房需求比例上升。
东莞中原研究部对其销售楼盘客户进行了统计发现，2015年底深圳客比例约为60%，2016年3月达到高峰，深圳客占比达68%。2016年10月，东莞出台限购政策，深圳客占比也下滑至34%，东莞本地购房者占比59%，剩下的为其他城市的购房者。
消化周期达高位
或是买房好时机
东莞中原策略研究总监车德锐介绍，2016年东莞去库存成效显著,住宅库存量从2015年上半年(6月底)的537万平方米,到2016年7月份的307万平方米,去年库存消化周期最低仅有3个月,供求失衡是全年的主基调。
不过，东莞实施限购限贷政策后，库存量增加，消化周期加长，预计今年下半年库存消化周期达到10~12个月以上。车德锐认为，库存高位点往往是房价的相对低位，也将是买房的好时机。
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