松山湖等楼市热点区域，二手房交易卖方反悔不卖的合同纠纷案有上升趋势。记者 孙俊杰 摄
“本来想卖了小房换大房，现在我们自己的小房履约过户卖了，购买大房的业主却反悔不卖，法院还判我们违约在先，把我43万元的前期购房款判给大房业主，我们现在只能重返租房时代。”面对一天一个价往上涨的房价，易先生和谢女士夫妇拿到松山湖法庭的一审判决欲哭无泪。在房价快速上涨的当下，
东莞临深片区及松山湖和城区等楼市热点地区，二手房交易卖方反悔不卖的合同纠纷有快速攀升之势。易先生夫妇的购房故事值得我们每个购房者吸取教训。律师建议，二手房交易一定要委托公正，这样可防范单方面恶意违约。
A 房价快速上涨 业主毁约不卖
易先生是黄江镇的一名基层公务员，老婆谢女士是松山湖一公办小学的在编老师。二人在松山湖万科金欲松湖有一套2房自住。国家放开二孩政策后，夫妇俩打算卖掉2房换一套4房居住。随后在去年10月通过中介，与业主黄女士签订《房屋买卖合同》。黄女士愿意将其名下松山湖高新区玉兰路3号翰林湖花园3栋1单元7楼的一套140多平方米的房子以216万元的价格出售给谢女士。随后按照付款协议条款，谢女士分别支付了定金21.6万元及第二笔购房款21.6万元，总计43.2万元给业主黄女士。到2016年1月6日，谢女士在住房公积金及建设银行同意贷款书审批通过后，通知黄女士办理过户手续时，黄女士提出谢女士没有及时支付第三笔购房款和怠于办理贷款手续为由，单方面取消此次交易。而此时，从2015年11月份开始，东莞房价受深圳客大举进军东莞楼市的影响，房价开始快速攀升。
“我们是卖了自住的唯一住房再来买他们的房子，更何况东莞的房价这段时间是在快速上涨，我们是没有违约的动力。”易先生介绍，办理贷款合同需要中介和业主和买方三方共同配合才能完成，且发放贷款的具体时间是由银行来界定。当时双方签订《房屋买卖合同》时，没有约定限定贷款发放时间。在去年12月份双方签订的补充协议中也只是约定预计2015年12月31日前出商业贷款和公积金贷款的同贷书。同时约定在贷款审批通过当天再将第三笔购房款22.8万元支付给黄女士。“但是贷款审批是2016年1月6当天通过的，我们也在当天第一时间将贷款通过的消息告知黄女士，并要求将第三笔购房款支付给对方，但是此时黄女士一方表示贷款时间拖延了一个星期，已构成违约，并拒绝接收第三笔购房款。”易先生表示，当得知黄女士明确表示要取消这笔购房交易时，他们夫妇第一时间就取证，准备拿起法律的武器，到法院起诉黄女士，并要求对方返还前期的购房款43.2万元，并赔偿违约金43.2万元及因黄女士违约增加的购房成本75.8万元。
B 法院起诉反被判违约罚没两成购房款
2016年初，谢女士将黄女士起诉到松山湖法庭后，法庭及时开庭审理了这个案件。在多次追问判决结果后，8月17日，松山湖法庭正式向谢女士送达了东莞市第一人民法院的民事判决书。但这个判决书的判决时间却是四个月前的4月29日做出的。判决结果也让谢女士如坠深渊。该判决为：一是解除谢女士与黄女士之间签订的《房屋买卖合同》；二是驳回谢女士的全部诉讼请求；三是谢女士应于本判决发生效力之日起，5日内向黄女士支付违约金43.2万元，因黄女士已收取谢女士定金和购房款的金额与违约金数额相等，谢女士无需另行支付违约金，黄女士已收取谢女士的定金和购房款43.2万元也不予退还。
记者从该判决书上看到，法庭做出本判决的理由是谢女士未按照合同约定及时履行办理银行贷款的义务，也未在其所叙述的起贷审批之日支付第三笔购房款22.8万元。从而构成根本违约，应承担违约责任。
易先生表示，他们有证据证明贷款审批的时间是1月6日，他们向黄女士支付第三笔购房款时，是黄女士拒绝接收。同时，松山湖法庭主审法官认为，2015年12月20日双方签订的补充协议应看做黄女士对谢女士取得贷款审批的正式催告，其中约定的预计2015年12月31日取得贷款审批为黄女士对合同履行时间的合理预期。广东可园律师事务所律师李皓认为，一个协议是不可能被视为单方面催告，同时将协议中约定的预期时间视为必须时间也是不妥的。谢女士表示，就此以超过一个星期申请下来的贷款视为其违约，并将她的43.2万元的购房款作为违约金查处，实在不能令其接受。目前，谢女士已经在走上诉程序。
黄女士的老公黄先生接受记者的采访时表示，支持法院的判决结果。并表示，当时他们将房子以216万元的低价出售谢女士时，就是想快速回款，以备急用。黄女士在接受法庭答辩时也表示，谢女士购买他们房屋时，谢女士自住的房子还没过户出售，而是在随后的11月份才出售。所以当初10月份谢女士购买其房屋时是不满足公积金和银行的组合贷款条件。如果当初知道谢女士不符合组合贷款条件，他们根本不会与谢女士签订购房合同并将房屋出售给谢女士。
目前谢女士已经将自住房屋出售，他们一家几口人挤在谢女士工作的学校提供的职工宿舍居住。而黄女士名下的这套翰林湖花园3栋1单元7楼的房子经过评估公司测算价格，升值到近400万元。
律师建议
二手房交易要约定贷款审批期限
对于谢女士与黄女士的本次房产交易纠纷案件。律师李皓认为，该案件的主要源头为当初谢女士与黄女士在签订房产交易买卖合同时，没有对贷款审批的具体时间进行约定，导致双方理解出现偏差。同时，没有对该交易进行委托公正。如果该交易当初有做委托公正，就不存在这种恶意违约的情况发生。对此，李皓建议在房价快速单边发展的市场环境下，二手房买卖合同的签订要对贷款审批时间等合同细节进行明确约定。同时要对交易进行委托公正。被委托方可以是中介、律师或者担保公司。只要有对合同做不可撤销的公正，买卖双方是没有办法单边解除购房合同的。而目前市场上的公正委托价格大概在几百元。所以市民千万不能节约小钱而给自己带来大麻烦。
中介公司东莞市光怡房地产代理有限公司代理谢女士本次房产交易门店的李经理也表示，今年上半年以来，松山湖二手房价大概有30%以上的涨幅。同时由于房价上涨带来的买卖双方单方面取消交易的房产纠纷也有增长趋势。
今年上半年，东莞市第三法院发布房屋买卖合同纠纷分析报告，报告显示2015年5月至2016年3月，该院管辖塘厦、凤岗、清溪、黄江等临深片区的民事审判庭共受理此类案件338宗，对比去年同期的68宗，增长近5倍。对此，该院建议潜在购房人群应注意风险防范，同时也呼吁买卖双方要遵守契约精神和诚信原则，不得随意违约。
对于房价上涨引发纠纷的原因，东莞市第三人民法院分析认为：一是当事人的诚信意识薄弱。房屋买卖合同履行过程中，在楼价短时间飙涨的大环境下，房屋上涨后的差价往往大幅度大于合同约定的违约金（违约金一般约定按总房价的10%至20%），而违约所带来的损失远远比不上违约可能带来的收益。因此，房屋出卖人往往选择违约，不配合继续履行房屋买卖合同。这也是引发此类纠纷的最主要原因。二是合同约定不明确。二手房屋买卖合同往往涉及买方申请按揭贷款、卖方赎楼注销抵押、快速担保银行放款等繁杂手续，且涉及银行、担保公司、中介公司、房屋共有人等多方主体。而相当一部分房屋买卖合同约定不够明确详细，当事人容易对合同条款产生争议。
东莞市第三人民法院提醒广大市民，房屋买卖双方订立合同时，应将违约责任明确细分并适当提高，预先防范，以降低卖家违约的概率。“首先双方应该把房屋买卖合同订立得比较详细、明确，有利于保护各自的权利；其次，双方可以在合同中把违约责任更加地明确，适当调高违约金，从而增加违约方的违约成本。”该院审理房屋买卖合同的韦法官表示。同时，韦法官也呼吁买卖双方应遵守契约精神，“市场交易总有涨有跌，不管房价是上涨还是下跌，契约精神都是我们在市场经济活动中应该遵循的一项基本原则，这也是做人的基本准则。”
