业主不按时缴费将纳入征信系统、业主大会的设立门槛是否过高、物业服务企业未按规定提供服务的法律责任……这些成为新版物业管理条例征求意见中争论的焦点。5月16日，本报报道的《新物业管理条例面向社会公开征求意见，欠物业费将纳入个人征信系统》消息刊发后，引起社会各界的广泛关注。连日来，每天都有市民及相关单位反映情况、提出建议，截至目前，市法制局共收到意见和建议80余份。市法制局对征集到的意见进行研究论证，吸收和采纳了大部分意见和建议，形成了条例修改稿。
焦点一
不交物业费算失信由司法或仲裁裁决
业主不按时缴费将纳入征信系统？
记者了解到，征求意见稿关于业主不按时缴费将纳入征信系统的规定在反馈意见中较为集中。有市民认为，业主是否缴纳物业管理费和物业专项维修资金属于民事纠纷，物业服务企业可通过催缴、诉讼等途径解决欠费问题，不宜通过立法进行行政干预；忽略物业服务企业未全面履约而导致业主以欠费进行对抗的因素，过于保护物业服务企业单方面的利益。
有市民也提出建议，物业服务企业、物业项目负责人应当与业主一并纳入诚信体系管理；只有经法院生效裁决后，业主仍拒不缴费的，才可以将有关信息纳入征信系统；物业专项维修资金的所有权人为全体业主，并关系全体业主的合法权益，可以单独将物业专项维修资金的缴纳情况纳入征信系统。
市法制局认为，将欠缴物业管理费和物业专项维修资金纳入个人征信系统尚缺乏法律依据，且纳入的前提条件不够明确。但是，交纳物业管理费是法律规定的业主义务，业主在享受物业服务企业提供服务的同时，应按照合同约定按时交纳物业管理费，不得无故拖延和拒交。修改稿明确，对于违约行为经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
物业管理服务违约金该不该交也引起市民关注。有市民认为，征求意见稿规定违约金的比例应该由当事人双方约定，法律法规一般不作强制性规定。同时，合同双方关于违约金的规定应当对等，不得只规定一方的违约金，另一方不履行合同义务的也应当承担同等比例的违约金。
对此，条例修改稿规定，业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金，并可以依法申请仲裁、向人民法院申请支付令或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
焦点二
降低业主大会成立门槛促进居民自治
业主大会的设立门槛是否过高？
“征求意见稿将同时具备交付面积达50%和20%业主联名作为首次设立业主大会的条件，严于国家和省的标准，由此造成业主大会难以成立。”在征求意见过程中，有市民建议取消20%的业主联名发起的限制，并鼓励成立业主大会，降低业主大会的成立门槛。
市法制局相关科室负责人表示，以同时具备交付面积达50%和20%业主联名作为业主大会设立条件，是现行条例的规定。为便利启动业主大会成立程序，修改稿将上述两项并列条件修改为选择性条件。针对有小区或存在交付使用的面积较低的情况，修改稿增设“首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之三十以上的”也可作为申请设立业主大会的情形。
此外，有市民认为，将存在欠缴物业费、未接受过物业管理行政主管部门的培训、失信记录等情形作为不能成为筹备组成员的条件不合理。市法制局相关科室负责人表示，业主大会筹备组的职责和功能主要是登记业主情况、发布信息等召开首次业主大会的相关工作，欠缴物业费等情形与能否担任筹备组成员，承担筹备工作无密切关联，修改稿中删除了筹备组成员条件中的上述限制。
实际操作中，要求联名业主必须提供房产证和身份证以验证身份，阻碍了业主大会的成立。为鼓励利用即将建立的物业管理电子投票系统，便于实际执行中的身份认证，市法制局在条例修改稿中增加了“业主已通过电子投票系统进行首次身份认证的，在行使相关投票权时不再需要提交相关证明文件”的规定。
焦点三
录入物业服务企业信用档案
物业服务企业未按规定提供服务怎么办？
物业服务不达标，未按规定服务该怎么办？“目前物业服务企业只关注收取物业费、停车费，并未能按规定提供保洁、安保等基本的物业服务。”市民纷纷建议，增加物业服务企业未按规定提供服务的法律责任。条例修改稿中增加了关于物业企业和物业服务企业负责人的信用管理规定。
条例修改稿规定，物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。物业服务企业负责人有骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金等严重损害业主利益行为的，应当录入物业服务企业负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案。（来源：
珠海特区报）
